“REIT buy-back” ทางเลือกใหม่ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่นอกจากจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนแล้ว ยังมีส่วนช่วยผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาสภาพคล่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 โดยใช้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust ) หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า “REIT” เป็นเครื่องมือในการระดมทุน โดยเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนภายใต้เงื่อนไขที่ทำไว้กับ REIT หรือที่เรียกว่า “REIT buy-back” และยังเป็นการเพิ่มทางเลือกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพผ่าน REIT
“REIT” หรือ Real Estate Investment Trust (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) คือ กองทรัพย์สินที่รวบรวมเงินจากผู้ที่สนใจลงทุนหลาย ๆ คน เพื่อเอาเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงงาน โกดังสินค้า โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เป็นต้น โดยอาจลงทุนในรูปแบบของกรรมสิทธิ์ (freehold) หรือสิทธิการเช่า (leasehold) ก็ได้ ซึ่ง REIT จะมี “ผู้จัดการกองทรัสต์” (REIT manager-RM) ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ๆ ทำหน้าที่คัดเลือกทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ รวมถึงการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า จัดเก็บค่าเช่า เป็นต้น แต่บางกองอาจมีการมอบหมายให้ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property manager - PM) จัดการพวก day-to-day operation ได้ ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของ REIT manager
สำหรับ REIT buy-back นั้น เป็นการจัดตั้ง REIT ที่มีข้อตกลง เงื่อนไขในการกำหนดระยะเวลา และราคาในการรับซื้อคืนไว้แน่นอน เช่น จะรับซื้อคืนในราคา XX บาท ในอีก 5 ปีข้างหน้า เป็นต้น ซึ่งเป็นการเพิ่มทางเลือกให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องได้ และยังสามารถรักษาความเป็นเจ้าของได้หากมีการซื้อทรัพย์สินคืนในอนาคต ซึ่ง REIT buy-back สามารถแบ่งได้เป็น 2 รูปแบบ ตามความเสี่ยงและความซับซ้อนของข้อตกลง เพื่อให้เหมาะสมกับผู้ลงทุนแต่ละกลุ่ม ได้แก่
(1) REIT buy-back ที่เสนอขายประชาชนทั่วไปได้ และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยเจ้าของทรัพย์สินมีภาระผูกพันในการซื้อคืน (obligation) ทำให้ผู้ลงทุนรู้แน่ชัดว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าใด และเนื่องจากความเสี่ยงหลักอยู่ที่ความสามารถในการซื้อคืนของเจ้าของ จึงต้องเปิดเผยข้อมูล credit rating ของเจ้าของเดิมด้วย เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลในการประเมินความสามารถในการซื้อคืนได้ ทั้งนี้ ไม่ได้กำหนดว่า credit rating ต้องเป็นระดับใด
(2) REIT buy-back ที่เสนอขายได้เฉพาะผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) เท่านั้น ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันในการซื้อคืน (obligation) นั้นไม่มี credit rating หรือเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิในการตัดสินใจในการมาซื้อคืน (option) ซึ่งอาจมีความเสี่ยงที่เจ้าของทรัพย์สินไม่ซื้อทรัพย์สินคืน หากราคาทรัพย์สินในตลาดต่ำกว่าราคาใช้สิทธิ
การลงทุนใน REIT buy-back เป็นการเปิดโอกาสให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่มีส่วนลด ทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาลงทุนและราคาที่เจ้าของจะซื้อคืน แต่ก็ควรพิจารณาความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นด้วย เช่น
• ความเสี่ยงที่เจ้าของเดิมไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนตามที่กำหนด
• ความเสี่ยงจากการจำหน่ายทรัพย์สินได้ต่ำกว่าราคาที่คาดการณ์หรือราคาประเมิน
• ความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าไม่สามารถชำระค่าเช่า และการหาผู้เช่ารายใหม่ทดแทน
• ความเสี่ยงที่ผลประกอบการไม่เป็นไปตามสมมติฐานในรายงานประมาณการงบกำไรขาดทุนและการปันส่วนแบ่งผลกำไรมีความไม่แน่นอน
• ความเสี่ยงอื่น ๆ เช่น ความผันผวนทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง การแข่งขันในธุรกิจ
ถึงแม้ว่า ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT buy-back ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมจัดหาประโยชน์ ซึ่งต้องผ่านการประเมินมูลค่าจากผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ทำให้เพิ่มความเชื่อมั่นในการลงทุนได้ระดับหนึ่งแล้วก็ตาม ผู้ลงทุนยังต้องศึกษาข้อมูลลักษณะการลงทุน และทำความเข้าใจในอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนเพิ่มเติม โดยเฉพาะใน 5 เรื่องหลักต่อไปนี้
(1) ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
(2) ความเหมาะสมของราคาที่ REIT ลงทุน ซึ่งอาจพิจารณาประกอบกับราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
(3) ข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม
(4) ความสามารถของเจ้าของเดิมในการมาซื้อทรัพย์สินคืน เช่น credit rating เป็นต้น และเมื่อลงทุนไปแล้ว ผู้ลงทุนควรหมั่นติดตาม credit rating เพราะหากมีการปรับลด credit rating อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อทรัพย์สินคืน และกระทบกับผลตอบแทนคาดหวังได้
(5) ข้อมูลอื่นที่จำเป็นและอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุน เช่น การวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงในการขายอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของเดิม การวิเคราะห์ความไวต่อการเปลี่ยนแปลง (sensitivity analysis) ของตัวแปรต่าง ๆ ที่อาจกระทบต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนคาดหวัง
ทั้งนี้ ราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นการประมาณการณ์ผลประกอบการในอนาคต ซึ่งมีความไม่แน่นอนและผลประกอบการที่แท้จริงอาจแตกต่างจากที่ประมาณการไว้ จึงควรพิจารณาสมมติฐานและข้อมูลอื่นๆ ประกอบการพิจารณาด้วย
หากสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผ่าน REIT buy-back ตอนนี้มีผู้ประกอบธุรกิจหลายรายให้ความสนใจและปัจจุบันมีผู้ยื่นขอเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อที่จะไปลงทุนในทรัพย์สินภายใต้แนวคิด REIT buy-back
ต่อ ก.ล.ต. แล้ว หากการเสนอขายกองทรัสต์นี้ ได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต. จะมีการเสนอขายในตลาดแรก (IPO) และจะนำเข้าจดทะเบียนให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ได้ต่อไป
ผู้ลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลและติดตามความคืบหน้าผ่าน website ของสำนักงาน ก.ล.ต. ได้ที่
www.sec.or.th