รู้จัก Real Estate Backed-ICO ทางเลือกลงทุนและระดมทุน

10 สิงหาคม 2564
อ่าน 4 นาที



หลายคนคงได้ยินการลงทุนประเภท "Real estate-backed ICO" และอาจสงสัยว่า คืออะไร มีลักษณะการลงทุนแบบไหน ดังนั้น จึงขอชวนมาทำความรู้จัก Real estate-backed ICO ว่าคืออะไร ใครเป็นใคร และก่อนลงทุนต้องดูอะไรบ้าง

.



​​Real estate-backed ICO เป็นอีกทางเลือกในการระดมทุน คือ การออกเสนอขายโทเคนต่อประชาชน โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงหรืออ้างอิงกระแสรายรับจากโครงการอสังหาริมทรัพย์

ทรัพย์สินอ้างอิง ได้แก่ (1) อสังหาริมทรัพย์ (2) หุ้นของนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของสิทธิออกเสียงของ SPV นั้น หรือ (3) สิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้น

โดยอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงต้องสร้างเสร็จ 100% และเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท
.


ใครเป็นใคร? ในกลไกการออกเสนอขายโทเคนที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (Real estate-backed ICO).. เรามาทำความรู้จักกัน

  • ก.ล.ต. >> การเสนอขายโทเคนดิจิทัลต่อประชาชน ต้องได้รับอนุญาตจาก ก.ล.ต. และมีหน้าที่การเปิดเผยข้อมูลตามที่กำหนด โดยต้องเสนอขายผ่าน ICO Portal ที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. 
  • ICO Portal >> ผู้ให้บริการระบบการเสนอขายโทเคนดิจิทัล ทำหน้าที่กลั่นกรองลักษณะของโทเคนดิจิทัลที่จะเสนอขาย คุณสมบัติของผู้ออกโทเคนดิจิทัล และความครบถ้วนถูกต้องของแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายโทเคนดิจิทัลและร่างหนังสือชี้ชวน หรือข้อมูลอื่นใดที่เปิดเผยผ่านผู้ให้บริการดังกล่าว
  • Issuer >> ผู้ออกโทเคนดิจิทัล โดยนำอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทรัพย์สินอ้างอิงในการออกเสนอขายโทเคนดิจิทัลต่อประชาชน
  • Trustee >> ผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้น โดย Trustee มีหน้าที่ดูแลการทำหน้าที่ของผู้ออกโทเคนดิจิทัล และปฏิบัติหน้าที่เพื่อดูแลรักษาสิทธิของผู้ถือโทเคนดิจิทัลด้วยความซื่อสัตย์สุจริต ระมัดระวัง และเป็นไปเพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ถือโทเคนดิจิทัล โดยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต.

ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเกณฑ์การเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติมได้ที่ https://law.sec.or.th/content/3988​ 
.


มาดูกันว่า Issuer และ Trustee ทำหน้าที่อะไรบ้าง ใน Real estate-backed ICO

  • Issuer ผู้ออกโทเคน มีหน้าที่หลักคือ จัดการทรัพย์สินให้เป็นไปตามที่กำหนด ตาม filing และหนังสือชี้ชวน โดยต้องจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบในการปฏิบัติหน้าที่ มีมาตรการป้องกันและจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์ เป็นต้น
  • Trustee ผู้ถือครองทรัพย์สิน มีหน้าที่หลัก คือ เก็บรักษาทรัพย์สิน โดยไม่จัดการทรัพย์สิน (passive trust) ติดตามการจัดการทรัพย์สินของ Issuer ให้เป็นไปตามหนังสือชี้ชวน (white paper) ดูแลรักษาสิทธิของผู้ถือโทเคน โดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือโทเคนโดยรวม และเป็นอิสระจาก Issuer เป็นต้น
ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเกณฑ์การเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมที่ https://law.sec.or.th/content/3988​   และรู้จัก Trustee เพิ่มเติมที่ https://law.sec.or.th/content/4664​ .


ก่อนจะลงทุนใน Real estate-backed ICO ต้องดูอะไรบ้าง..

  • อย่าลืมอ่านข้อมูลที่จำเป็น ภาพรวมโครงการซึ่งหาอ่านได้จาก white paper ที่เว็บไซต์ ก.ล.ต. (www.sec.or.th) เพื่อให้รู้ว่าโทเคนที่จะลงทุนให้สิทธิอะไรบ้าง ตรงกับที่เราต้องการหรือไม่
  • รู้ความเสี่ยงที่สำคัญ รวมถึงข้อจำกัดว่าสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้อย่างไร
  • ศึกษาข้อมูลเชิงเทคนิค หากสามารถอ่าน code ได้ สามารถเข้าไปดู source code หรืออ่านรีวิว source code บนเว็บไซต์ต่าง ๆ เช่น www.github.com​
  • ที่สำคัญ ต้องลงทุนผ่านผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับอนุญาต ซึ่งสามารถตรวจรายชื่อบริษัทที่ได้รับอนุญาตได้ที่ www.sec.or.th และแอปพลิเคชัน SEC Check First และที่ต้องเตือนกันไว้ คือ ระวังถูกหลอกลวงโดยอ้างว่าเป็นการลงทุนในโทเคน