​​​กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถลงทุนโดยซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ โดยมีความแตกต่างกัน ดังนี้

กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น freehold คือ กองทุนรวมซื้อและได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งกรณีนี้ รายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นและนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผล (dividend) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุนรวม ดังนั้น หากมูลค่าการขายสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนรวมเข้าไปซื้อในตอนแรก มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วย ซึ่งเท่ากับว่าผู้ถือหน่วยจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น leasehold คือ กองทุนรวมไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี กองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่า (lease term) เท่านั้น โดยเงินที่กองทุนจ่ายให้แก่ผู้ลงทุนจะอยู่ในรูปแบบของเงินปันผลและเงินลดทุน และมูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปีท้าย ๆ ของระยะเวลาของสัญญาเช่า ทำให้เกิดตัวเลขขาดทุนจากการประเมินมูลค่า ซึ่งเป็นรายการขาดทุนทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (unrealized loss) ซึ่งเมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว ก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ กองทุนจะไม่มีสิทธิในการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอีกต่อไป มูลค่าสิทธิการเช่าก็จะเป็นศูนย์ และจะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของ capital gain จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เหมือนแบบ freehold

ขอยกตัวอย่างให้ชัดเจนขึ้นดังนี้ 

กองทุนรวมไปลงทุนในสิทธิการเช่ามูลค่า 500 ล้านบาท สิทธิการเช่ามีระยะเวลา20 ปี เมื่อผ่านไป ในแต่ละปี มีการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าใหม่ว่าจะเหลือเท่าไร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มูลค่าจะลดลงตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ หากสมมติให้เมื่อระยะเวลาผ่านไป 1 ปี มูลค่าสิทธิการเช่าลดลง 25 ล้านบาท 

ดังนั้น มูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเหลือเพียง 475 ล้านบาท และเกิด unrealized loss เท่ากับ 25 ล้านบาท ซึ่งถ้าหากบริษัทจัดการ (บลจ.) ที่บริหารกองทุนรวมนั้นต้องการคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ลงทุนก็ทำได้โดยการลดทุนหรืออาจเก็บสะสมไปเรื่อย ๆ และทยอยคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ถือหน่วยต่อไป โดยผู้ลงทุนสามารถดูข้อมูลส่วนนี้ได้จากหนังสือชี้ชวน ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมจะระบุข้อความไว้ว่า หากกองทุนรวมมีสภาพคล่องส่วนเกินก็อาจทำการลดทุนเพื่อคืนเงินส่วนเกินนี้ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นต้น