REITs เป็นกองทรัส​ต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท โดยมีผู้จัดการกองทรัสต์ ทำหน้าที่บริหารและจัดการการลงทุนของ REITs และมีทรัสตีเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในกอง REITs มีหน้าที่ติดตาม ดูแล และตรวจสอบการทำงานของผู้จัดการกองทรัสต์ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วย REITs โดย ​REITs จะต้องจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์​อย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ไม่รวมกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้น ​

ทำความรู้จักผู้เกี่ยวข้องหลัก

1. ผู้จัดการ REITs : บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. (คราวละ 5 ปี)

ทำหน้าที่ กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงาน ดูแลและบริหารจัดการ คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของ REITs และมูลค่าหน่วย REITs พิจารณาการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วย REITs รวมถึงจัดประชุมผู้ถือหน่วย REITs อย่างน้อยปีละครั้ง ​

2. ทรัสตี : สถาบันการเงิน หรือบริษัทที่สถาบันการเงินถือหุ้นไม่น้อยกว่า 99% ซึ่งได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. ให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี

ทำหน้าที่​ ดูแลการทำงานของผู้จัดการ REITs ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ทำบัญชีทรัพย์สินของ REITs แยกต่างหากจากทรัพย์สินของทรัสตีและดูแลการเบิกจ่ายทรัพย์สินของ REITs ​ให้ความเห็นต่อเรื่องที่ผู้จัดการ REITs จะขอมติว่าเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่ และเข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วย REITs

ลักษณะสำคัญ

1. ทรัพย์สินที่ REITs สามารถลงทุนได้ : อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เพื่อให้มีรายได้จากค่าเช่า และต้องไม่ขัดต่อศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ซึ่งลงทุนได้ทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมจัดหาประโยชน์ ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม ส่วนที่เหลือสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม รวมถึงทรัพย์สินอื่น ​สำหรับ​กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้เช่าเพื่อนำไปประกอบธุรกิจที่ REITs ไม่สามารถดำเนินการได้เอง ​หากมีการกำหนดค่าเช่าที่ขึ้นกับผลประกอบการของผู้เช่า จะต้องไม่เกิน 50% ของค่าเช่าคงที่

2. รูปแบบการลงทุนของ REITs : ลงทุนทางตรง ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนทางอ้อม ผ่านการถือหุ้นบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับที่ REITs ดำเนินการได้

3. การกู้ยืมและก่อภาระผูกพัน ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม ​กรณีที่ REITs มีอันดับความน่าเชื่อถือในอันดับที่สามารถลงทุนได้ กู้ยืมได้ไม่เกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม​

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับผู้ลงทุน :​
บุคคลธรรมดา เงินปันผล หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% และกำไรจากการขายหน่วย Reits ยกเว้นภาษี
นิติบุคคล เงินปันผลเสียภาษีในอัตราปกติ และกำไรจากการขายหน่วย Reits เสียภาษีในอัตราปกติ​

ช่องทางการลงทุนใน REITs : ขณะเสนอขายครั้งแรก (IPO) สามารถซื้อได้ที่ธนาคารและบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นผู้จัดจำหน่าย หลังจากนั้น ซื้อขายหน่วย REITs ในตลาดหลักทรัพย์ (ผู้ลงทุนต้องเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์)​​​​​

ข้อควรพิจารณาก่อนลงทุน :
1. รู้จักอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใน REITs ว่าทรัพย์สินตั้งอยู่ที่ไหน ​เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วหรืออยู่ระหว่างพัฒนา ใช้​หารายได้ด้วยวิธีใด มีสัญญากับผู้เช่าใช้พื้นที่อย่างไร มีปัจจัยอะไรบ้างที่จะกระทบกับกระแสรายได้ของอสังหาริมทรัพย์นี้ และรู้จักผู้จัดการ REITs ว่ามีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการสร้างความเติบโตให้แก่ผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่
2. ความเป็นเจ้าของ​ กรณีที่เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold)​ จะได้รับเงินต้นทยอยคืนตลอดระยะเวลาที่ถือ ซึ่งจะทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่เป็นสิทธิการเช่าของ REITs จะ​ลดลงไปเรื่อย ๆ จนเป็นศูนย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาสิทธิการเช่า
3. สภาพคล่อง ในการซื้อขายเปลี่ยนมือจะต้องทำผ่านตลาดหลักทรัพย์ หากเป็นกองที่ผู้ถือไม่นิยมเปลี่ยนมือก็อาจมีปัญหาขาดสภาพคล่อง 
4. ราคาซื้อขายในตลาดอาจต่างจาก NAV โดย NAV คำนวณอ้างอิงจากราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ราคาที่ซื้อขายเป็นราคาตามกลไกตลาด ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจมีปัจจัยหลายด้านเข้ามากระทบ อาทิ ภาวะเศรษฐกิจ แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการคาดการณ์ผลการดำเนินงานในอนาคตของ REITs ​
5. ความเสี่ยงของการไม่กระจายความเสี่ยง การลงทุนใน REITs คล้ายกับการลงทุนในหุ้นของบริษัทแห่งเดียว (หรือไม่กี่แห่ง) จึง​ไม่มีการกระจายความเสี่ยง
6. ​ตัวเลขผลตอบแทนที่เห็นในโฆษณาเป็นเพียงตัวเลขที่ประมาณการจากการคาดการณ์บนสมมติฐาน ก.ล.ต. อนุญาตให้ผู้จัดการ REITs แสดงประมาณการผลตอบแทนได้เพียงแค่ปีแรกปีเดียว 
7​​. ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บ ​​ส่งผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับ จึงควรดูว่าเป็นอัตราส่วน (%) มากน้อยแค่ไหน และ​ควรเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายด้วย​​